Piața birourilor din București a înregistrat în 2024 cel mai scăzut nivel de livrări din ultimele două decenii, cu un singur proiect major finalizat – AFI Loft, cu o suprafață de aproximativ 16.000 metri pătrați, potrivit raportului anual publicat de Colliers.
Cererea totală de închiriere a scăzut cu 18% față de anul anterior, însă cererea nouă s-a menținut la un nivel similar cu 2023. În același timp, tot mai multe companii își încurajează angajații să revină la birou, ceea ce generează un interes crescut pentru spații moderne și eficiente energetic.
Experții Colliers notează și diferențierea tot mai mare a pieței, întrucât clădirile care formează top 20 al celor cu cele mai mari suprafețe libere au o rată de neocupare de aproximativ 33%, în timp ce pentru restul de aproape 190 de proiecte de birouri, rata de neocupare este de 7%.
„Cererea totală de leasing a scăzut anul trecut la aproximativ 340.000 de metri pătrați, potrivit datelor preliminare. În schimb, cererea nouă s-a menținut la 116.000 de metri pătrați, ușor peste nivelul din 2023. Diferența dintre cererea totală și cea nouă reflectă impactul reînnoirilor de contracte, pe măsură ce marile companii și-au amânat deciziile din cauza incertitudinilor privind modelul de lucru hibrid post-pandemie. Acum, odată ce multe dintre aceste contracte au fost semnate în anii precedenți, piața revine la un ritm mai stabil. Totuși, cererea nouă, care include doar contractele ce adaugă suprafețe ocupate în mod real, rămâne sub media anuală a ultimului deceniu, de 126.000 de metri pătrați, și mult sub recordul din 2017, de aproximativ 170.000 de metri pătrați. Aceasta indică o creștere mai lentă a pieței și o expansiune mai prudentă în rândul companiilor”, explică Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
Cererea nouă a reprezentat anul trecut doar o treime din cererea totală, un procent mai mic decât în anii precedenți, când depășea constant 40% și, în unele cazuri, se apropia de 50%. Această tendință reflectă o încetinire a expansiunii pieței față de perioadele de creștere rapidă. Sectorul IT&C a rămas principalul motor al cererii de leasing, acoperind 37% din total, urmat de serviciile profesionale și de business (fără sectorul financiar), cu 18%.
În același timp, consultanții Colliers observă o tendință tot mai clară a companiilor de a readuce angajații la birou. Deși munca hibridă rămâne o practică răspândită, abordările diferă de la o companie la alta. Această schimbare este vizibilă și în reducerea semnificativă a ofertei de subînchirieri față de acum doi ani. Tot mai multe companii conștientizează că, pentru a încuraja prezența fizică la birou, trebuie să investească în spații moderne și confortabile. Chiriașii preferă clădirile noi, eficiente energetic și bine conectate la rețeaua de transport, care înregistrează o rată de neocupare mult mai mică decât restul pieței. În schimb, clădirile mai vechi, situate în zone mai puțin accesibile și care nu au fost modernizate, pierd din atractivitate în fața noilor dezvoltări.
Nivelul chiriilor s-a stabilizat în mare parte, însă în zonele centrale, inclusiv în Central Business District (CBD), presiunile de creștere se mențin. Disponibilitatea scăzută a spațiilor face tot mai dificilă găsirea unor opțiuni pentru chiriași, oferindu-le proprietarilor oportunitatea de a majora prețurile. Acest trend ar putea continua și în 2025, dacă dinamica pieței îl va susține. Rata de neocupare a depășit ușor 14% la jumătatea lui 2024.
Consultanții Colliers atrag atenția că se observă diferențe tot mai substanțiale între clădirile calitative și cele mai puțin calitative, dar și între zonele bine conectate și cele care suferă în zona de infrastructură. Aceste diferențe se văd în dinamica și nivelul chiriilor, precum și în gradul total de ocupare. Astfel, deși rata de neocupare medie se află în jurul a 14%, clădirile cu cele mai mari suprafețe libere au o rata de neocupare de 33%. O parte suferă din cauza unor factori temporari (de pilda, plecarea unor chiriași mai mari), în timp ce gradul mai scăzut de ocupare cu care se confruntă altele este mai degrabă cauzat de aspecte precum o eficiența energetică mai redusă a clădirii sau o poziționare mai puțin favorabilă pentru angajații care ar urma să le utilizeze.
Într-un context economic și politic instabil, atât la nivel intern, cât și internațional, companiile mari vor rămâne prudente în perioada următoare, subliniază consultanții Colliers. Incertitudinile sunt amplificate de creșterea economică lentă în multe țări occidentale și de politicile neclare ale noii administrații Trump în SUA. Această tendință este confirmată și de evoluția pieței muncii: deși numărul locurilor de muncă din România continuă să crească, ritmul s-a redus semnificativ față de anii anteriori.
Ca urmare, consultanții Colliers se așteaptă ca expansiunile companiilor să fie mai rare și mai selective comparativ cu perioada pre-pandemie. În acest context, cererea nouă ar putea înregistra o ușoară scădere în 2025. Totuși, din cauza ofertei limitate de spații disponibile și a lipsei aproape totale a unor proiecte mari în dezvoltare, rata de neocupare va continua probabil să scadă. Singurul proiect mixt cu birouri care va fi livrat pe piață în 2025 este One Gallery, dezvoltat de One United, cu o suprafață de 6.500 de metri pătrați, deja complet închiriată.
„Deși perspectivele pieței în 2025 pot părea pesimiste, avantajele pe termen lung ale României rămân solide. Economia continuă să ofere unul dintre cele mai competitive raporturi dintre costul forței de muncă și productivitatea muncii din Europa. Pentru proprietarii de clădiri, piața nu este suprasaturată, având doar 3,4 milioane de metri pătrați de spații de birouri, adică echivalentul a aproximativ 1.500 de metri pătrați la 1.000 de locuitori în zona metropolitană București. De fapt, piața pare subdezvoltată, mai ales că mai puțin de jumătate din acest stoc a fost livrat în ultimul deceniu. Totuși, vechimea unei clădiri nu garantează eficiența energetică sau respectarea celor mai noi standarde tehnice. O mare parte din stocul existent este învechită și s-ar putea să nu mai corespundă cerințelor marilor chiriași internaționali. În acest context, piața ar trebui să rămână stabilă, iar capacitatea proprietarilor de a atrage chiriași să fie protejată. Această dinamică va susține un flux gradual de noi investiții, pe măsură ce cererea de leasing va crește pe termen mediu”, conchide Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.
