de Laurențiu Stan,
consultant financiar
Imediat după adoptarea, cu modificări, a ordonanței care reglementează controversatul sistem e-TVA, ministrul Finanțelor a anunțat noii pași ai digitalizării fiscale, printre care se află RO e-Proprietatea și Declarația unică inteligentă pentru PFA. Vestea bună, în afară de faptul că se continuă procesul de digitalizare a finanțelor publice românești, este că implementarea nu se va face pe repede înainte de această dată. Cel puțin așa se promite.
Alături de „e”-urile care au fost deja implementate, printre care e-Factura, e-Transport, e-TVA, o componentă importantă a sistemului informatic național pe care statul român și-a asumat în Planul Național de Redresare și Reziliență (PNRR) în demersul de digitalizare a autorităților publice va fi și e-Proprietatea.
Până la dezvoltarea și implementarea modulului informatic e-Proprietatea în sine, trebuie clarificată o problemă importantă: sistemul de impozitare. Pentru atingerea obiectivelor asumate în Componenta 8 a PNRR – Reforma fiscală și reforma pensiilor, Reforma 4 – Revizuirea cadrului fiscal, este evidentă nevoia unei schimbări fundamentale a sistemului de impozitare a proprietății. În acest sens, în capitolul aferent reformei fiscale există următoarea prevedere: „Din perspectiva impozitelor pe proprietate, obiectivul acestei reforme este de a dezvolta legislația privind impozitarea proprietăților printr-un proiect legislativ ce va fi supus dezbaterii publice sfârșitul anului 2022, cu implementare etapizată (în funcție de rezultatul studiilor comparative și a determinării pașilor de dezvoltare, respectiv determinarea necesității de dezvoltare a capacității administrative necesare pentru implementare), începând cu anul 2023”.
Înainte de toate, cred că este utilă o clarificare a diferenței de nuanță dintre cele două exprimări din PNRR – „impozitarea proprietății” și „impozitarea proprietăților”. Proprietatea poate avea sensul de avere, care înseamnă toate deținerile unei persoane (bunuri, bani cash sau în bancă, acțiuni sau obligațiuni), însă, în același timp, se poate referi la bunul deținut în sine, cum ar fi un bun imobil (teren, clădire) sau un bun mobil (autoturism, motocicletă, bicicletă, mobilier, telefon mobil etc.). Nu este clar dacă e-Proprietatea va conține detalii referitoare la întreaga avere a oamenilor sau doar la anumite bunuri, însă actualele prevederi cu privire la impozitele și taxele locale fac referire la clădiri, terenuri și mijloace de transport aflate în proprietatea firmelor sau persoanelor fizice.
Sistemul de impozitare a clădirilor a avut parte de o revizie curajoasă în 2015, cu intrare în vigoare la 1 ianuarie 2016. Cea mai importantă modificare a fost legată de clădirile deținute de persoanele juridice: până în 2015, valoarea impozabilă era reprezentată de valoarea de inventar a clădirii, înregistrată în evidențele contabile ale firmei, însă, începând cu 2016, valoarea impozabilă a clădirii nu a mai fost corelată cu cea de intrare în contabilitate, fiind introduse mai multe metode de determinare a sumei la care se aplică procentele cotelor de impozitare. Printre acestea se numără ultima valoare impozabilă înregistrată în evidențele organului fiscal, valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat, valoarea finală a lucrărilor de construcții, în cazul clădirilor noi, sau valoarea care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate. Astfel, valoarea impozabilă a clădirilor a devenit mai apropiată de cea reală, actuală, deoarece majoritatea firmelor preferau să nu își reevalueze periodic activele (printre care și clădirile), acestea rămânând la valori istorice, foarte mici de cele mai multe ori. Aceleași metode se aplică și în cazul persoanelor fizice care dețin clădiri cu destinație nerezidențială și mixtă. În urma acestei modificări a legislației fiscale, impozitarea clădirilor nu s-a mai diferențiat doar în funcție de tipul contribuabilului – persoană fizică / persoană juridică – ci și în funcție de utilizarea clădirii – rezidențială / nerezidențială.
Motivat de obligația asumată în PNRR de a face reformă fiscală, în vara anului 2022 au fost aduse alte modificări semnificative Codului fiscal, după un simulacru de dezbatere publică, prin Ordonanța 16. Nu au scăpat nici articolele care reglementează impozitarea clădirilor, printre ajustările importante fiind eliminarea intervalului de cote de impozitare și stabilirea unui minim (0,1% pentru clădirile rezidențiale, respectiv 0,5% pentru cele nerezidențiale), precum și utilizarea Studiilor de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici, ca referință pentru determinarea valorii impozabile. La prima vedere, utilizarea ca reper a acelor studii de piață pare logică, pentru că PNRR prevede că impozitele și taxele locale vor fi calculate prin aplicarea cotelor de impozitare la valoarea de piață, însă ce nu s-a avut în vedere a fost că acele „grile” nu conțin valori de piață, ci prețuri unitare orientative folosite de notari pentru calculul taxelor notariale. În plus, aceste studii nu conțin prețuri pentru toate tipurile de proprietate, deci primăriile nu ar putea încadra toate clădirile în aceste studii. Aceste modificări ar fi trebuit să intre în vigoare la 1 ianuarie 2023, dar au fost amânate până la 1 ianuarie 2025, probabil în speranța că se vor mai clarifica necunoscutele cu privire la valoarea de piață și la utilizarea grilelor notarilor.
Până astăzi, Ministerul Finanțelor nu a dat niciun indiciu că ar modifica în vreun fel prevederile OG 16 / 2022, chiar dacă motivul amânării încă există. Orice modificare a legislației fiscale ar fi trebuit pusă în discuție cu cel puțin 6 luni înainte de implementare, iar până la 1 ianuarie 2025 mai avem mai puțin de jumătate de an. Asta înseamnă că ministerul își va asuma aplicarea noilor reguli de anul viitor, cu riscul de a crea haos în primării și nervi contribuabililor, ori o va amâna din nou și se vor aplica prevederile actuale ale Codului fiscal până se va găsi o soluție viabilă. Poate că, în urma finalizării analizei Băncii Mondiale cu privire la acest subiect, va fi identificat un sistem echitabil, transparent și ușor de implementat, pentru că forma propusă în 2022 poate genera multe probleme.
Suntem în a doua jumătate a anului 2024 și implementarea noului sistem de impozitare, care trebuia să înceapă din 2023 conform țintelor din PNRR, se lasă încă așteptată. Schimbarea de paradigmă propusă ar consta în două măsuri. Prima se referă la eliminarea diferențelor dintre regimul de impozitare aplicat persoanelor fizice și cel aplicat persoanelor juridice (parțial rezolvată prin determinarea valorii impozabile în funcție de utilizarea clădirii – rezidențială, nerezidențială sau mixtă). A doua este mult mai ambițioasă – stabilirea automată a valorii impozabile a proprietăților supuse impozitelor locale, cu scopul de a întrerupe practica de folosire a unei baze impozabile care nu este legată de valoarea de piață.
Este evident că valoarea de piață nu poate fi stabilită automat pe baza grilelor notarilor, care nu conțin date suficiente și „de piață”, de aceea nu cred că se vor implementa propunerile din Ordonanța 16. În plus, dacă se va menține actualul sistem, care presupune impozitarea separată a clădirii și a terenului, nu putem discuta despre valoare de piață, pentru că nu există o piață a vânzărilor de clădiri separate de teren, acestea fiind tranzacționate, de cele mai multe ori, împreună, ca proprietate imobiliară compusă din clădire și teren. Deci va trebui ca noul sistem să gestioneze impozitarea proprietăților imobiliare în locul clădirilor și terenurilor luate separat, o schimbare conceptuală care nu poate fi făcută în câteva luni. Iar dacă adăugăm și faptul că impozitul ar trebui ajustat și în funcție de eficiența energetică a clădirii, lucrurile se complică și mai tare.
Revenind la „e”-uri, sistemul de impozitare se vrea integrat într-un „sistem informatic de date” menit să automatizeze evaluarea proprietăților imobiliare în scopul determinării valorii impozabile, folosind informații disponibile în sistemele altor instituții (Agenția de Cadastru și Carte Funciară, autorități locale), precum și informații publice (anunțuri imobiliare, cataloage folosite de profesioniști în evaluare, date statistice etc). Această dorință iscă, deja, multe întrebări: cine va prelua și introduce informațiile din diferitele surse menționate? Care vor fi criteriile de selecție a informațiilor? Cum se asigură comparabilitatea datelor utilizate pentru evaluarea automată a proprietăților dintr-un anumit cartier? Prețurile despre tranzacții preluate de la Agenția de Cadastru pot fi diferite de cele din anunțurile de vânzare. Cine și cum ajustează aceste informații pentru a asigura adecvarea și comparabilitatea? Cum se vor evalua (automat) proprietățile din zone pentru care nu există informații de piață?
Mai mult, în PNRR este prevăzut că „utilizând informațiile de mai sus, sistemul informatic trebuie să fie capabil să determine valoarea impozabilă utilizând mecanismele de evaluare a valorii de piață din standardele internaționale, pe care o va ajusta în funcție de eficiența energetică a acestora pentru determinarea valorii impozabile”. În primul rând, există mai multe standarde internaționale de evaluare. Care dintre acestea vor fi aplicate? De ce ar trebui aplicate standarde internaționale când în România există Standarde de evaluare a bunurilor, recunoscute prin lege, care sunt în conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare și adaptate specificului pieței de la noi din țară? În al doilea rând, standardele de evaluare nu conțin mecanisme de evaluare automată, ci abordări și metode de evaluare care necesită raționamentul unui profesionist în evaluare, cu pregătire temeinică în domeniu. În al treilea rând, guvernanții nu trebuie să uite că activitatea de evaluare a bunurilor din România este realizată de evaluatorii autorizați, conform legii, nu de un sistem informatic.
Acestui sistem informatic i se dă și mai multă „putere”, pentru că se dorește a avea o „largă utilizare și să fie pus la dispoziție și altor organisme pentru care valoarea de piață a imobilelor are relevanță (ex: în sistemul de emitere de garanții de stat, în sistemul de stabilire a taxelor notariale, publicului larg și agenților economici, scopuri statistice, ANAF pentru stabilirea impozitelor datorate la cedarea proprietăților etc)”. Să înțelegem de aici că e-Proprietatea va putea fi accesat de oricine dorește să vadă cât valorează propria-i proprietate? Sau că sistemul va conține valori de piață pentru orice fel de proprietate imobiliară, de oriunde din țară, pe care să le folosească notarii și Fiscul pentru a calcula impozitele și taxele?
Înainte de programarea sistemului, trebuie să avem un sistem de impozitare eficient, transparent și echitabil. Apoi, pe principiul „garbage in, garbage out”, informațiile folosite pentru evaluarea „automată” trebuie să fie analizate foarte bine înainte de a fi utilizate. Nu ne putem imagina că toate informațiile despre tranzacții și oferte de vânzare vor fi „trase” automat din mai multe surse și că rezultatele folosirii acestora va fi ceva mai mult decât „garbage”. De asemenea, este foarte importantă metodologia de evaluare folosită, dacă se păstrează ambiția de „evaluare automată”. Da, există modele de evaluare automată, însă acestea sunt aplicabile doar pentru proprietăți imobiliare omogene, cum sunt apartamentele, dar nu întotdeauna, mai ales în lipsa informațiilor de piață valabile.
Deși adoptarea noilor pași ai digitalizării fiscale, inclusiv sistemul e-Proprietatea, reprezintă un progres semnificativ în modernizarea finanțelor publice românești, există numeroase provocări legate de implementarea lor eficientă și echitabilă. Principalul obstacol constă în clarificarea și ajustarea sistemului de impozitare a proprietăților, necesare pentru atingerea obiectivelor din PNRR. În prezent, introducerea unor schimbări fundamentale este îngreunată de nevoia de a stabili un cadru fiscal coerent și transparent, bazat pe date precise și metodologii corecte de evaluare a proprietăților. Succesul acestor inițiative digitale depinde, în mare măsură, de soluționarea problemelor structurale existente în sistemul fiscal actual.
Laurențiu Stan este certificat ca Exit Planning Advisor (CEPA) de către The Exit Planning Institute (SUA). Este cunoscut în domeniu ca evaluator autorizat de aproape 20 de ani. De 15 ani s-a specializat în evaluarea de afaceri şi active intangibile, cum ar fi licenţe, patente, software, drepturile de proprietate intelectuala, mărcile comerciale, iar în prezent dezvoltă în România conceptul de Value Growth Advisory, menit să ajute antreprenorii care doresc să crească valoarea propriei afaceri în vederea unei eventuale vânzări şi nu numai. Este certificat de organizaţii naţionale şi internaţionale importante din domeniul evaluărilor – Membru Acreditat ANEVAR (MAA) pentru specializarea Evaluarea întreprinderilor şi activelor necorporale, Certified Valuation Analyst – CVA™, de către The European Association Of Certified Valuators And Analysts – EACVA™, Recognised European Valuer – REV®, de The European Group Of Valuers’ Associations – TEGoVA şi membru al The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS.
